Siamo abituati a parlare di portabilità in termini di mantenimento del numero di telefono, quando si passa da un gestore all'altro.
Ma la Legge n° 40 del 2 aprile 2007 (cosiddetta Legge Bersani) ha esteso il concetto anche ai mutui, con un meccanismo chiamato surroga del mutuo. Cosa significa?
Vuol dire che un mutuatario può trasferire il suo debito ad un'altra banca che gli propone condizioni migliori, senza sopportare costi per le formalità della sostituzione.
NOTA: in termini giuridici ciò avviene appellandosi all'articolo 1202 del Codice Civile, che disciplina la "surrogazione per volontà del debitore".
Mediante tale dispositivo la nuova banca subentra nella garanzia ipotecaria già iscritta dal creditore originario. A seguito dell'atto di surroga del mutuo ciò risulterà da un'annotazione a margine dell'ipoteca.
Così, mentre in passato la sostituzione implicava la cancellazione della vecchia ipoteca e l'iscrizione di una nuova, quest'operazione può essere ora realizzata mediante un contratto di surrogazione del mutuo originario.
La Legge 244 del 24 dicembre 2007 (Manovra Finanziaria 2008) stabilisce che con la surroga del mutuo deve essere garantita al cliente "l'esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura." Così tutta l'operazione potrà essere condotta senza sopportare spese di sorta, neanche quelle relative all'atto notarile.
A seguito della sua sottoscrizione la banca subentrante provvederà a saldare il vecchio debito residuo, sostituendosi al creditore originario nella relazione con il mutuatario.
Il debitore si troverà così a rimborsare la nuova banca, alle condizioni concordate con quest'ultima. Il nuovo contratto di mutuo surrogato potrà essere regolato a tasso fisso o variabile, o con qualsiasi altro criterio concordato.
Anche la durata potrà essere modificata. Resterà invece il limite dell'importo, che dovrà coincidere esattamente con il capitale residuo del mutuo sostituito.
NOTA: Qualora per esigenze di liquidità servisse maggiorare l'importo del mutuo, si dovrà stipulare un contratto indipendente e complementare le cui spese resteranno tutte a carico del cliente.
A quel punto sarà meglio valutare l'alternativa di rinunciare alla surroga del mutuo ricorrendo ad una sostituzione alla "vecchia maniera". Ciò perché i costi globali resteranno complessivamente simili, mentre il tasso applicato dalla banca potrebbe risultare inferiore a causa dell'assenza di costi posti a suo carico dalla modalità ordinaria.
Tale considerazione non è però estensibile ai mutui destinati all'acquisto o ristrutturazione della seconda casa, che scontando l'imposta maggiorata al 2% renderebbero anticonveniente rinunciare alla surroga del mutuo, dovendosi altrimenti pagare nuovamente l'onerosa imposta.
In termini fiscali con la surroga verranno conservati tutti i benefici goduti sul mutuo sostituito.
Enzo
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